Основные важные земельные вопросы

26.04.2022

Основные важные земельные вопросы

Что такое земельный участок?
Какие бывают категории земли?
Вид разрешенного использования что это?
Что такое кадастровый номер?
Какую информацию содержит выписка из ЕГРН?
Что надо знать перед началом строительства?
Что такое ГПЗУ?
Как подключить коммуникации?
К какому специалисту и в каких случаях обращаться?

Объектом земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок – объект права собственности, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Виды разрешенного использования земель (ВРИ)

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков регламентированы - Классификатором ВРИ.

В границах населенных пунктов разрешенное использование земельных участков устанавливается таким градостроительным актом, как Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Они устанавливают градостроительные регламенты относительно каждой территориальной зоны.

Кадастровый номер

Кадастровый номер - это номер, который идентифицирует объект недвижимости. Он присваивается органом регистрации прав при внесении сведений об объекте в ЕГРН и не изменяется. Такой номер является уникальным, так как не повторяется во времени и на территории РФ.

Земельный участок имеет кадастровый номер: 50:04:0000000:123

Первые две цифры – это кадастровый округ, в данном случае 50 - Московская область

Две следующие цифры: 04 – кадастровый район, Дмитровский р-н

7 следующих цифр – кадастровый квартал

Последние три цифры (их может быть больше) – порядковый номер.

Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРН)

Какую информацию из публичных источников (сайт Росреестра) гражданин может узнать, если знает кадастровый номер земельного участка:

Выписка ЕГРН позволит узнать достоверные данные о владельце (ФИО собственника) и проверить чистоту объекта недвижимости перед сделкой и существующие ограничения на регистрационные действия (залог банка, арест, запрещения) по сведениям Росреестра.

Статус объекта (учтенный, ранее учтенный)
Дату постановки на кадастровый учет
Категорию земли
Вид разрешенного использования
Площадь
Кадастровую стоимость
Дату определения кадастровой стоимости
Дату обновления информации
Информацию о кадастровом инженере
Координаты поворотных точек
Схема земельного участка

С 01 января 2018 года межевание стало обязательным. Без установления границ – совершение сделокс ипотечным кредитом не возможно.

Если выписка ЕГРН вам не нужна, можно перейти на публичную кадастровую карту и посмотреть информацию о земельном участке там.

Разрешение на строительство и дачная амнистия

Нужно ли сейчас получать разрешение на строительство?

Дачная амнистия начала действовать в 2006 году, закон не раз продлевали и 1 марта 2021 года в России в очередной раз продлили действие дачной амнистии и расширили действие закона. Теперь же упрощенный порядок оформления прав граждан на индивидуальные жилые и садовые дома продлен еще на пять лет — до 1 марта 2026 года.
В соответствии с законом, для регистрации права собственности на дачные дома в упрощенном порядке, как и раньше, необходимо предоставить в местные регистрационные органы (Росреестр) документы на земельный участок и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером.

Пошлина за регистрацию составит 350 руб.

Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Что такое ГПЗУ и для чего его необходимо получать?

В градостроительном плане земельного участка указывается зона, где можно расположить дом и прочие строения, максимальное количество этажей, максимальная высота дома, максимальный процент застройки, охранные зоны инженерных сооружений.

По сути, ГПЗУ это – план определённой местности в городе, масштабированный и подробный. В графической части должны быть отображены границы здания, которое собираются построить.

Чтобы ГП земельного участка соответствовал принятым нормам и был законным, в его составе обязательно должны быть следующие данные:

о реквизитах проекта планировки территории или проекта межевания территории, если они утверждены в отношении территории, в которой находится ваш земельный участок;
о границах земельного участка и о его кадастровом номере земельного участка (при его наличии);
о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства. Эта информация особенно актуальна, поскольку соблюдение этих отступов защитит не только от иска о сносе самовольной постройки, но и от возможных претензий со стороны соседей;
об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка;
о предельных параметрах разрешенного строительства;
об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;
о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
о границах публичных сервитутов;
о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения. Эта информация очень актуальна для застройщиков, поскольку иногда собственники земельных участков даже не догадываются о том, что на их земельном участке имеются подземные коммуникации. А постройка на них капитального объекта – это практически стопроцентная вероятность получения положительного решения о сносе, если такие требования будут заявлены в суд;
о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;
о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа. Да, такой приятный бонус тоже есть в градостроительном плане земельного участка. Получив его, вы уже будете знать технические условия подключения объекта, который вы планируете построить, к коммунальным сетям;
о реквизитах нормативных актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

Границы территории, на которой планируется строительство;
Указание о полных и неполных правах пользования землёй;
Допустимые расстояния выхода строения за границы участка;
Информация о правилах, действующих для выбранного участка, особенности законодательства в пределах обозначенной территории;
Перечень зданий и построек, уже имеющихся на участке;
План коммуникаций на территории застройки и информация о возможном подключении к ним будущего здания;
Возможности раздела территории на несколько отдельных участков.

Получение ГПЗУ — это бесплатная государственная услуга: нужно обратиться с заявлением на портал госуслуг или в МФЦ, приложить подтверждение прав на участок, и через 20 рабочих дней документ будет на руках.

Подключение к электросетям

Знаете ли вы, что можете подключить частный дом или участок к электросетям? Это увеличит стоимость вашего земельного участка.

Очень коротко, о том, какими документами регулируется подключение к электросетям. Главным среди них являются «Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям», утвержденные постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. N 861.

Если сокращенно, то Правила технологического присоединения.

«Подключение к электросетям частного дома или земельного участка за 550 рублей»: четыре требования:

Итак, каким требованиям должен отвечать объект?

— Подключается электрическая мощность, не превышающая 15 кВт

— Расстояние до ближайшей линии электропередачи (ЛЭП) нужного напряжения не должно превышать 500 метров в сельском населенном пункте и 300 метров – в городском

— в предыдущие три года Заявитель (то есть вы) не подключал по ставке в 550 рублей 15 кВт объектов в данном районе

— Подключение проводится по «третьей категории надежности» Требования эти сформулированы в Правилах тех. присоединения, п. 17.

Последовательность этих действий:

— вы (т.е. «заявитель») подаете в сетевую организацию заявку на техприсоединение, делается это через Личный кабинет на сайте электросетевой компании

— получаете в ответ проект Договора технологического присоединения и Технические условия (ТУ, в них описывается, кто и что должен сделать при подключении к электросетям) к нему

— оплата договора означает, что заявитель согласен с его условиями. Дата оплаты считается датой подписания договора

— «заявитель» и электросеть выполняет каждый свою часть ТУ. В частности, сети ставят счетчик и «автомат», к которому будет подключаться «заявитель». Заявителю остается протянуть кабель от своего дома к столбу, на котором (рядом с которым) сети поставят в металлическом ящике («щитке») «автомат»

— после того, как сети выполнят свою часть работ, в Личный кабинет приходит соответствующее уведомление и Акты (тех. присоединения, разграничения балансовой принадлежности, разграничения эксплуатационной ответственности).

— одновременно сети уведомляют энергосбытовую компанию о новом потребители электроэнергии. Сбыт составляет договор энергоснабжения. Этот документ так же приходит к заявителю через Личный кабинет.

Вы можете проверить свой участок и получить консультацию у специалистов по земельным вопросам, которые присутствуют здесь.