Аванс, задаток в сделках с недвижимостью.

Аванс – это предварительная оплата по обязательству, которое возникнет в будущем. (Это предоплата в счет будущего обязательства – по  договору, который еще не заключен).   Аванс также является доказательством заключения договора, поскольку в силу п.3  статьи 438 Гражданского кодекса РФ является подтверждением акцепта.

Отдельного определения аванса в ГК  нет, вместе с тем допускается предоплата (авансовый платеж) в разных статьях ГК - применительно к разным видам договоров - в частности  для:

договоров оказания услуг, договоров поставки, подряда  и  купли-продажи.
Правила предварительной оплаты товара для купли-продажи сформулированы в ст. 487 ГК РФ. По договорам купли-продажи аванс подлежит возврату - п.3 ст.487 ГК РФ

Задаток - один из способов  обеспечения  исполнения обязательств (ст.329 - ГК РФ) и не может существовать  без  основного обязательства – например:  обеспечивает заключение основного договора на условиях предварительного.

Задаток – это денежная сумма, которая выдается одной из  сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения – п.1 ст. 380 гк рф.

С 2015 года задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора – п.4 ст. 380 гк рф.

В соответствии с п.1 ст. 381 гк рф задаток должен быть возвращен при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствии невозможности исполнения ст.416 гк рф – например: банк  отказал в выдаче кредита по любым причинам, органы опеки не дали разрешения на сделку, супруг не дал согласие и.т.д. – здесь речь идет о том, что сделка не состоялась по объективным причинам и вина сторон сделки отсутствует. (по ст.416 гк рф – обязательство прекращается невозможностью исполнения, если невозможность вызвана обстоятельствами, наступившими после возникновения обязательства за которые ни  одна из сторон не отвечает…а по п.4 ст.329 гк рф – прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором)

Если сторона, получившая задаток – отказалась от сделки – она обязана вернуть двойной размер задатка – п.2 ст. 381 гк рф.

Если сторона, выдавшая задаток – отказалась от сделки – задаток ей  не возвращается – п.2 ст. 381 гк рф – здесь речь идет о том, что если сделка не была исполнена  по вине стороны, выдавшей задаток – он ей не возвращается.

Соглашение о задатке  независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме – п.2 ст. 380 гк рф.

Если возникают сомнения о характере уплаченной суммы или не соблюдена  обязательная письменная форма – то сумма будет рассматриваться как аванс – п.3 ст. 380 гк рф.