Налог на доходы при продаже недвижимости. Информация для физических лиц
22.07.2020Срок владения недвижимостью важен, от этого зависит размер налога.
Если право собственности на недвижимость получено после 01 января 2016 года:
Собственники освобождаются от уплаты налога и подачи декларации в налоговый орган при условии владения объектом недвижимого имущества 3 года, если право на объект зарегистрировано по безвозмездной сделке, а именно:
- в порядке наследования;
- по договору дарения от близкого родственника;
- жилье было приватизировано;
- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в случае продажи своего единственного жилья.
Если квартиру получили по программе реновации, срок владения новым жильем будет отсчитываться со момента владения предыдущим.
Во все остальных случаях минимальный срок владения объектом составляет 5 лет.
Льгот для граждан пенсионного возраста, инвалидов, несовершеннолетних, ветеранов и др. льготных категорий не предусмотрено.
Повторюсь, если с момента получения недвижимости минимальный срок владения прошел, не нужно декларировать доходы и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.
Сроки подачи сведений в налоговый орган
Если объект недвижимости продан подлежит налогообложению, его бывший собственник должен предоставить в Налоговую службу по месту декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это надо до 30 апреля года, следующим за годом, в котором совершена сделка. Можно воспользоваться сайтом налоговой службы либо порталом Госуслуг.
Необходимые документы
Вам понадобятся:
- паспорт и его копия;
- документ по которому отчуждалась квартира ( договор купли-продажи, мены и т. д);
- расписка либо банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег;
- документы, подтверждающие право собственности
- корректно заполненная декларация (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2020 году)
Важно определить размер налоговой базы
Цитирую сайт налоговой службы(!): " В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7".
Таким образом налоговой базой будет считаться та сумма, что окажется больше. Либо сумма в договоре, либо 70% кадастровой стоимости. После того, как мы определились с базой, решаем как ее можно уменьшить. Уменьшить налоговую базу можно на сумму налогового вычета в размере 1000000 рублей, либо воспользоваться вычетом на сумму расходов, документально подтвержденных (!), потраченных на приобретением продаваемого имущества.
Уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму расходов на услуги агентства недвижимости, а так же на ремонт этой квартиры , налоговым кодексом не предусмотрено.
Примеры расчета (доход больше, чем 70% от кадастровой стоимости):
В 2020 г. Романов Н. П. продал квартиру за 4 000 000 рублей, купленную им в 2018 году за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020 года , умноженная на понижающий коэффициент 0,7 составила 3700000 руб, что меньше суммы дохода с продажи)
Квартира находилась в собственности Романова Н. П. меньше минимального срока владения (менее 5-ти лет),по этому от дохода, полученного от продажи, Романов должен представить налоговую декларацию по за 2020 г.
При использовании в декларации имущественного налогового вычета налоговая база Романова Н. П. составит 3 000 000 рублей
(4 000 000 -1 000 000 ) Х 13%=390 000 (руб)
Если же Романов Н. П. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а налог 65 000 рублей:
(4 000 000 –3 500 000 ) Х 13%=65 000 (руб)
Примеры расчета (доход меньше, чем 70% от кадастровой стоимости):
Доход Лебединского А. В. от продажи в 2019 году приобретенной в 2018 году квартиры составил 2000000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января 2019 года (год регистрации перехода права собственности), составила 3 500 000 руб. Документально подтвержденных расходов на приобретение квартиры нет.
Налоговая база по определяется с понижающим коэффициентом 0,7 к кадастровой стоимости квартиры.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 500 000 X 0,7 = 2 450 000 (руб.)
Таким образом, налоговая а база Лебединского А. В. для целей налогообложения составит: 2 450 000 руб.
При этом Лебединский А. В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
Расчет будет производиться следующим образом:
(2 450 000 -1 000 000) X 13% = 188500 (руб)
Если у Лебединского имелся бы финансовый документ, подтверждающий расход на покупку данной квартиры. Например, нашлась расписка продаца, или в банке восстановили платежное поручение на сумму 2400000 рублей, тогда расчет будет выглядеть следующим образом:
(2450000- 2400000) Х 13% = 6500 (руб)
Занижение... завышение... Стоит ли рисковать?
Стороны сделки иногда преследуя свои корыстные цели, скрывают истинную цену в договоре отчуждения недвижимости. Наверно, не стоит говорить, что в случае оспаривания сделки, последствия вряд ли кому-то из сторон понравятся.
Налог при продаже квартиры по договору долевого участия, право по которому еще не зарегистрировано
При уступке прав по договору цессии, налог такой же — 13%. Можно уменьшить налоговую базу.. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Даже если строительство идет много лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется. Срок владения начнет исчисляться с даты регистрации права собственности в уже сданном доме. Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог не возникает.
Заключение
Государство рассматривает сумму, который получает продавец недвижимости, как доход. Поэтому с него необходимо заплатить 13% налога. Эту сумму можно уменьшить или вовсе избежать уплаты налога, если заранее разобраться с изменениями в федеральном законе. Так можно продать квартиру грамотно.